Dr. Ball: Městské stavební předpisy ano, samotná myšlenka není špatná. Městské výpalné ne!

Problém ale začíná ve chvíli, kdy se z regulace stane nástroj, kterým město získává stále silnější vyjednávací pozici vůči investorům. Právě tuto formulaci obsahuje i samotný materiál města. Jedním z argumentů pro vznik městských stavebních předpisů má být „lepší vyjednávací pozice města vůči investorům“. Současně materiál počítá s tím, že některé technické požadavky bude možné nahradit finančním příspěvkem městu na společné řešení. A tady je potřeba být velmi opatrný. Regulace má stanovovat pravidla. Nemá vytvářet prostor pro to, aby město případ od případu vyjednávalo s podnikatelem, co ještě musí zaplatit nebo vybudovat, aby mohl svůj projekt uskutečnit. Neřkuli, aby to dělalo podle toho, jak se mu ten či onen stavebník či podnikatel líbí nebo ne.

Investor potřebuje předem vědět, co smí postavit, jaké podmínky musí splnit a kolik ho jejich splnění bude stát. Potřebuje znát pravidla ještě předtím, než koupí pozemek, vezme si úvěr a začne připravovat projekt. Pokud se k zákonným a technickým požadavkům začnou postupně přidávat další požadavky města, vzniká prostředí, ve kterém se investice stává nepředvídatelnou.

A právě nepředvídatelnost je jedním z největších nepřátel podnikatelského prostředí. Nejde přitom o to, že by investor nikdy neměl přispět na infrastrukturu. Pokud nová výstavba vyvolá potřebu konkrétní infrastruktury, je legitimní řešit, kdo její náklady ponese. Problém vzniká ve chvíli, kdy se na konkrétního investora začnou přenášet obecné náklady rozvoje města, které s jeho projektem přímo nesouvisejí. Je proto zásadní stanovit jasnou hranici: investor má nést náklady, které jeho projekt skutečně vyvolá. Nemá se z něj stát automatický sponzor obecného rozvoje města. Jinak se může stát, že město bude mít vedle stavebního zákona, územního plánu a dalších předpisů ještě další nástroj, kterým bude moci při jednání s investorem zvyšovat jeho náklady. To není dobré podnikatelské prostředí. To je systém, ve kterém se podnikatel musí ptát, co dalšího po něm město bude chtít.

Takový systém bychom měli odmítnout. Ne proto, že nechceme kvalitní Liberec. Právě naopak. Chceme město, do kterého se vyplatí investovat, stavět v něm, podnikat a vytvářet pracovní místa. Chceme kvalitní veřejný prostor, zeleň, infrastrukturu i bydlení. Ale těchto cílů nelze dosahovat tak, že se stále více nákladů přenese na soukromé investory. Každý nový požadavek totiž někdo zaplatí. A pokud ho zaplatí investor, neznamená to, že náklad zmizel. Promítne se do ceny bytů, nájemného, cen komerčních prostor nebo do ekonomiky celého projektu.

Největším problémem materiálu proto není jedna konkrétní regulace. Je jím kumulace požadavků. Parkování může být rozumné. Zeleň může být rozumná. Hospodaření s dešťovou vodou může být rozumné. Veřejný prostor může být rozumný. Příspěvek na infrastrukturu může být za určitých podmínek rozumný. Ale když se všechny tyto požadavky sečtou, může vzniknout projekt, který už ekonomicky nevychází.

Proto v materiálu zásadně postrádám ekonomickou analýzu dopadů. Kolik budou nové požadavky stát? O kolik se mohou zvýšit náklady na výstavbu? Kolik projektů kvůli tomu přestane být ekonomicky realizovatelných? Jaký bude dopad na cenu bydlení? Jaký bude dopad na malé a střední podnikatele? Na tyto otázky nestačí odpovědět tím, že předpisy povedou ke kvalitnějšímu městu. Pokud má město přijmout regulaci na desítky let, musí také vědět, jaké ekonomické důsledky tato regulace přinese. Materiál přitom sám zdůrazňuje, že stavební předpisy mají vytvořit stabilní rámec rozvoje města na desítky let. O to důležitější je, aby před jejich přijetím existovalo seriózní vyhodnocení jejich dopadu na investice, výstavbu a ceny bydlení.

Stejně tak je potřeba otevřeně diskutovat o tom, kdo se na přípravě předpisů podílí. Navržená pracovní skupina je z velké části složena ze zástupců města a městských odborů, územního plánování, dopravy, stavebního úřadu, majetku, životního prostředí nebo strategického rozvoje. To je pochopitelné z hlediska fungování úřadu. Nemělo by ale chybět rovnocenné zastoupení lidí, na které budou nové povinnosti přímo dopadat, podnikatelů, stavebníků, vlastníků pozemků, malých a středních firem nebo jejich profesních organizací.

Zajímavý je také rozpor, který je v materiálu obsažen. Na jedné straně se říká, že městské stavební předpisy mají přinést jasná a předvídatelná pravidla. Na druhé straně se jako výhoda uvádí posílení vyjednávací pozice města vůči investorům. Ale co je lepší podnikatelské prostředí? Silné město, které má při každém jednání s podnikatelem co nejsilnější vyjednávací pozici? Nebo město, kde podnikatel dopředu přesně ví, jaká pravidla musí splnit? Za správnou považuji druhou variantu.

Nechceme, aby město podnikatelům říkalo: „Přijďte s projektem a uvidíme, co po vás budeme chtít.“

Chceme, aby město říkalo: „Toto jsou pravidla. Platí pro všechny. Pokud je splníte, můžete stavět.“

To je skutečná předvídatelnost. Proto bychom měli být velmi opatrní i u možnosti finančních příspěvků městu. Ne každý takový příspěvek je automaticky špatný nebo nezákonný. Musí ale být jasně zdůvodněný, transparentní, předvídatelný a přiměřený. Především musí být zřejmé, jak souvisí s konkrétní investicí. Nemůže vzniknout systém, ve kterém investor nejprve splní všechny zákonné podmínky a následně se dozví, že pro město je stále „potřeba“ ještě něco dalšího zaplatit. To by se velmi snadno mohlo změnit v něco, co bychom mohli politicky označit za „městské výpalné“.

Existuje velmi reálné riziko, že špatně nastavená regulace vytvoří prostředí, ve kterém bude veřejná moc svou regulační pozici používat (nebo spíš zneužívat) k vynucování dalších plnění od soukromých investorů.

A proti tomu je potřeba mít velmi silné pojistky. Předem známá pravidla. Stejné podmínky pro všechny. Transparentní metodiku. Jasný výpočet případných příspěvků. Přímou vazbu na náklady vyvolané konkrétní stavbou. Ekonomickou analýzu dopadů. A především zákaz toho, aby se požadavky města měnily podle toho, kdo zrovna před úřadem stojí.

Městské stavební předpisy tedy mohou být dobrým nástrojem. Mohou také být velmi nebezpečným nástrojem. Rozhodující nebude to, jestli je připravují politici nalevo nebo napravo. Rozhodující bude, jestli z nich vznikne systém předvídatelných pravidel, nebo další nástroj, kterým město získá moc nad ekonomickou návratností soukromých investic.

Liberec potřebuje kvalitní městské prostředí. Potřebuje také stavebníky, investory, podnikatele, developery, živnostníky a firmy, kteří jsou ochotni do města dávat vlastní peníze.

Proto platí jednoduché pravidlo: Městské stavební předpisy ANO. Kvalitní veřejný prostor ANO. Příspěvek na skutečně vyvolanou infrastrukturu ANO. Ale městské výpalné NE.

Protože město, které začne podnikatele vnímat především jako zdroj peněz pro financování vlastního rozvoje, si může velmi rychle zničit právě to, co potřebuje nejvíc, podnikatelské prostředí, investice a novou výstavbu.

Dr. Ball