Mluvčí iniciativy Spravedlnost pro bytová družstva: Město má v našich bytech většinový podíl, přitom nemá nájemní právo k žádnému z nich

Kdo, případně co, podle vás, zavinil(o) stav, ve kterém jste se jako uživatelé družstevních bytů ocitli. Záměrně užívám výraz uživatelé, byť by už řada z vás měla být majiteli bytů. Co bylo na samém začátku špatně?

Josef Figer: Nedomnívám se, že by na začátku bylo něco špatně. Pokud jsem měl možnost mluvit s bývalými zastupiteli, jedná se o r. 2003, kdy byly schvalovány naše smlouvy, tak projednání v zastupitelstvu proběhlo ve všeobecné shodě - viz Usnesení zastupitelstva č. 114/03, snadno dohledatelné v Okresním archivu Liberec. Tím padá jeden z argumentů Advokátní kanceláře (AK) Máchal a Bobek, že smlouvy zastupitelstvo neprojednalo. Druhý argument, že převod podílu nebyl zveřejněn na úřední desce, zpochybňuje i Mgr. Zwyrtek Hamplová, která v některých městech hájí zájmy měst a obcí. Zveřejnění musí proběhnout v přiměřené době od vlastního právního aktu převodu, zpravidla v řádu měsíců, počítalo se tedy s vyvěšením až nyní, kdy je převod aktuální. Tím se zřejmě v té době řídila většina měst v ČR, protože záznam o vyvěšení se nenašel prakticky nikde. Že by stejnou chybu udělala všechna města, je nepravděpodobné. I kdybychom dnes dohledali záznam o vyvěšení na úřední desce, k čemu by to asi bylo, když uběhlo 20 let a nikdo si již pořádně nevzpomene, o co se jednalo. Navíc některé domy v r. 2003 nebyly ještě postaveny, co tedy mělo být na úřední desce oznámeno? Chybou je, dle mého názoru, pohlížet na smlouvy uzavřené před 20 lety optikou zákonů platných dnes, a to již vůbec nemluvím o legislativě EU, která mluví o nepovolené podpoře. Družstva nehodlají s byty podnikat, z titulu zákona o korporacích to není ani možné. Byty budou převedeny na členy bytových družstev (BD). Domníváme se tedy, že tvrzení AK Máchal a Bobek o nepovolené podpoře jsou pouze účelová a naprosto absurdní.

Kam se vývoj za půl roku, kdy se věc veřejně řeší, posunul?

Josef Figer: Bohužel, pokud jde o SBD A+G Stadion, snažíme se najít řešení s magistrátem ne půl roku, ale 4 roky. První jednání proběhlo v dubnu 2017. Jediné, co se zatím podařilo, že od září 2018 nejsme vázáni podmínkami dotace, se souhlasem Státního fondu rozvoje bydlení. Je pravda, že jsme s cenou podílu statutárního města Liberce (SML) řádově jinde než v září 2019, kdy se jednalo o stovky tisíc. Nyní jde o desítky tisíc. Nicméně, stále jsme přesvědčeni, že cena je nadále vůči členům družstev nespravedlivá, zvlášť když porovnáme vložené náklady SML a BD. Náklady členů družstev několikanásobně převyšují náklady města, vložené jednak do výstavby a jednak do fondu oprav a údržby za uplynulých 20 let.

Lenka Šlapáková: Přibližně polovina dotacemi financovaných libereckých družstev zatím do tohoto roku v jednání s městem nevstoupila, protože jim ještě neuplynuly 20leté vázací doby spjaté s dotacemi. Ke kontaktu s městem došlo ze strany všech družstev letos na jaře poté, co BD, která s městem jednání o převodu podílů zahájila, informovala ostatní družstva o odmítavém postoji města. S odkazem na doporučení AK Máchal, Bobek město sdělilo své stanovisko o prodeji za tržní cenu s tím, že dříve uzavřené smlouvy o bezúplatných převodech či převodech za 1 Kč jsou absolutně neplatné a město je nemůže dodržet. Po půl roce jsme v situaci, kdy jednáme o různých variantách převodu podílů města na našem majetku, nicméně za BD mohu potvrdit, že jednoznačně preferujeme variantu dodržení původních smluv. Snad se k tomuto cíli postupem času dopracujeme, a to i s pomocí momentálně projednávaných legislativních změn, které by mohly zastupitelům usnadnit jejich pozici v rozhodování o nakládání s majetkem města. V této souvislosti si však dovolím připomenout, jak k tomuto majetku město přišlo. Před přibližně 20 lety podpořilo Ministerstvo pro místní rozvoj bytovou výstavbu v ČR účelovými dotacemi poskytovanými městům. Ta je měla využít k výstavbě svých nájemních bytů. Jelikož toho města však ve většině případů nebyla schopna, jejich roli zastoupily developerské firmy, které se výstavby bytových domů ujaly a s využitím právní formy bytových družstev tak vznikly stovky takových projektů po celé ČR. Města do těchto projektů přispívala tím, že do nich vkládala finanční prostředky, a to dotace získané právě z již zmíněného Ministerstva pro místní rozvoj. Ve většině případů se města na financování těchto bytových projektů nepodílela vlastními zdroji. Za účelem kontroly nakládání s postavenými byty měla být v souvislosti s poskytnutými dotačními prostředky městům zapisována do katastru nemovitostí na dobu 20 let věcná břemena, která měla být po této době vymazána. K zápisu věcných břemen však z administrativních důvodů nemohlo dojít, proto bylo jako náhradní řešení přijato zapsání vlastnického práva města k vybudovaným bytovým domům, a to ve většině případů k 51% na každém domě. A v tom tkví absurdita těchto projektů, kdy města, která ve většině případů neposkytla na financování výstavby žádné prostředky (s výjimkou od státu získaných dotací), získala majetkové podíly na nemovitostech družstev, to znamená na nemovitostech, které zaplatili ze svých zdrojů členové těchto družstev. A tito členové by si dnes měli od měst koupit část svého majetku, tj. toho majetku, který si už jednou zaplatili.

Tomáš Stehlík: Z dnešního pohledu je zápis města do katastru nemovitostí takový trojský kůň – město má většinový podíl, přitom nemá nájemní právo k žádnému bytu a nemůže ho prodat nikomu jinému než družstvu (tedy alespoň to předpokládám!). Na tuto skutečnost poukázal Petr Černý, předseda největšího bytového družstva v Liberci SBD Sever a otevřel tak další variantu vypořádání.

Na vaší facebookové platformě Spravedlnost pro bytová družstva si velice pochvalujete jednání s ministryní pro místní rozvoj. Co pro vás konkrétně udělá?

Tomáš Stehlík: Kláře Dostálové musíme opravdu poděkovat a oceňujeme její přímočarý přístup. Čekali jsme nějaké obecné fráze, ale celá komunikace s ministerstvem i přímo paní ministryní je velmi věcná a efektivní. Cítíme snahu nám pomoci a posunout věci kupředu. Při našem posledním on-line jednání byla paní ministryně perfektně zorientovaná v problematice, takže jsme mohli přeskočit zpravidla dost dlouhé seznámení s naší situací a jít rovnou k věci. Ministerstvo pro místní rozvoj jako tehdejší poskytovatel dotace má nyní trochu svázané ruce, protože není nadřízeným orgánem obcí a nemůže jim tedy nařídit, aby dodržely původní smlouvy. Ale může poskytnout metodiku těm obcím, kde je vůle původní smlouvy dodržet, ale zároveň zde panují nějaké obavy ze stíhání zastupitelů kvůli převodu majetku pod cenou v místě a čase obvyklou, jak vyžaduje zákon. Zároveň ministerstvo pro místní rozvoj iniciovalo vydání společného stanoviska s ministerstvem financí (hrozící daňové dopady) a ministerstvem vnitra (trestní odpovědnost zastupitelů). Oceňujeme i opakované vyjádření paní ministryně, že uzavřené smlouvy by se měly plnit a majetky tak převést.

Takže zákonodárná iniciativa, s níž přišel na podnět vedení Liberce Liberecký kraj, už nebude potřeba?

Tomáš Stehlík: Z vyjádření ministerstva pro místní rozvoj víme, že současnou legislativu hodnotí jako dostatečnou a tedy nepovažuje za nutné měnit zákony. Připomínám, že se jedná o změnu celkem čtyř zákonů, což se může jevit jako obtížné. Pokud by se to ale podařilo, tak by se jednalo o pro nás nejlepší řešení – už by zde byl jen velmi malý prostor pro nějaké alternativní výklady práva a zákonů. Jak to vypadá, některé právní kanceláře si udělaly ze současné situace s tehdejšími dotacemi byznys – jedná se o milionové majetky a obrovské peníze. Jenom na právních konzultacích mohou inkasovat stovky tisíc korun, a to po dobu mnoha let, kdy jednání nebo případné soudy proběhnou. Připomínám, že se jedná v ČR o více než 220 bytových družstev a 40 tisíc bytů. Vážíme si tedy iniciativy primátora Liberce Jaroslava Zámečníka a hejtmana Martina Půty – uvidíme, která cesta se nakonec ukáže jako ta správná.

Není to předčasný optimismus, když víme, že mandát této vládě skončí na podzim 2021? Domníváte se, že za rok touto dobou už bude jasno?

Josef Figer: Bohužel předčasný optimismus není zatím na místě. Doufáme ale, že na rozhodování zastupitelů bude mít vliv výrok soudu v Říčanech a aktuálně v Olomouci. Rozsudek Okresního soudu Praha východ potvrdil platnost smlouvy uzavřené před 20 lety. Z předchozí komunikace s ministerstvem pro místní rozvoj opravdu vyplývá, že změna zákonů zřejmě není třeba a stávající zákony jsou postačující. Zejména novela zákona o obcích: „Porušením povinností není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn.“. Pokud bude ochota města převést, tak v sedmi právních analýzách, které má Liberec k dispozici, se tato odůvodnění jistě najdou.

Vraťme se k pracovní skupině, do níž jste se se zpožděním začátkem září dostali: Jak podle vás funguje? Posouvají se díky její existenci věci dopředu?

Josef Figer: Je jedině dobře, že byť až v září, byla tato pracovní skupina ustavena a pokouší se navrhnout další variantu řešení. Tak, jak bylo požadováno již na zasedání zastupitelstva v červnu, jsou zde zástupci zastupitelských klubů i 10 libereckých bytových družstev. Bylo třeba doložit náklady na výstavbu, opravy a údržbu zpětně za 20 let. V současné době jsou tyto náklady za všechna liberecká BD spočítány a dojde ke druhé pracovní schůzce. Současně se s právníky pracuje na právní analýze tohoto řešení. Výsledkem této snahy by mělo být vyčíslení pohledávek bytových družstev vůči SML a jejich zápočtu proti ceně podílu města.

Lapidárně řečeno – co družstvo, to jiný model. Lze vůbec problémy a způsob jejich řešení u deseti družstev zaštítit jednotným postupem? Najdou se stejně aktivní lidé, jako jste vy, ve všech družstvech, nebo někde jen čekají, jak to dopadne?

Josef Figer: V současné době aktivně spolupracují zástupci všech 10 libereckých BD. I když jsou v našich smlouvách některé odlišnosti, jsme přesvědčeni, že při snaze obou stran, SML i BD, se řešení najde.

S dalšími bytovými družstvy spolupracujete napříč republikou. Zveřejňujete rozsudky, jichž se už některá družstva domohla, postupy, které použila. Přesto se vedení města Liberce například s kralupskou cestou neztotožňuje a hledá svou vlastní. Tušíte proč?

Tomáš Stehlík: Máme z dosavadního průběhu pocit, že z velké části je to kvůli domům Interma byty a.s., kde je poskytováno sociální bydlení. Město tam mělo podle téměř identických smluv, jako máme my, převést svůj podíl na těchto domech firmě. Přišlo by tak o značný majetek a možnost pronajímat byty s regulovaným nájmem. I když to není úplně pravda, protože Interma dala městu při jednáních nějaký kompromisní návrh, který by službu na několik dalších let dále zachoval. Máme tedy pocit, že by zde byla i vůle družstvům vyhovět, ale zároveň město potřebuje mít dostatečně silnou pozici při probíhajícím soudním sporu s Interma byty. Proto se podle nás vymýšlí i komplikovaný převod trojstrannou dohodou na fyzické osoby – družstevníky, ne na právnickou osobu – družstvo, jak to mělo být původně.

Jak postupuje čas, tak se objevují stále nové informace a skutečnosti. Například je zde pro nás velice nadějný rozsudek z Říčan, kde byly nakonec smlouvy soudně označeny za platné s tím, že rozsudek se hodně „točil“ na tom, že město 20 let smlouvy nezpochybnilo a nájemníci tak legitimně očekávali nabytí bytů. V Říčanech tak snad nakonec nájemníci získají „své“ byty za 100 Kč, což je jistě hodně pod cenou obvyklou, kterou vyžaduje zákon. Jen jako zajímavost k tomu, co už jsem říkal, uvádím, že právnička města Říčany považovala stovky tisíc korun, které nájemníci na začátku do výstavby poskytli, za „předplacené nájemné“. Doufejme, že takovýmto kreativním výkladům reality by učinila přítrž právě změna zákonů.

Města teď možná mají pocit, že nic neriskují a mohou jen uhájit nějaký majetek, případně získat nějaké peníze do svých napjatých rozpočtů. Jsou zde ale i právní výklady a judikáty, že i v případě, že by smlouvy byly shledány neplatnými, tak by bylo město povinno uhradit veškeré vzniklé škody. To by byly jistě desítky milionů korun, vezměte jen v potaz, kolik lidí bylo za celou tu dobu uvedeno v omyl. Přijde nám jako velmi smutné, že se v některých městech soudí město se svými občany a je asi jasné, co si tito občané musí prožívat.

Jaké je pro uživatele družstevních bytů ideální řešení, míním tím řešení, jež je právně nezpochybnitelné?

Lenka Šlapáková: Jistě to je dodržení smluv v původním duchu, podpořené výkladovými stanovisky z ministerstev. Tak to by bylo ideální a rychlé. Nebo změnami zákonů. Stále musíme mít na paměti, že my jsme nic špatného neudělali.

Myslíte si, že se celá anabáze stihne dokončit v tomto volebním cyklu, tedy do roku 2022, kdy této politické reprezentaci města končí mandát?

Josef Figer: Pokud bude vůle i na straně SML, mohlo by být nalezeno přijatelné řešení pro obě zúčastněné strany do konce letošního roku a bude možné připravovat příslušné smlouvy. Stále věříme tomu, že město nezvolí vyčkávací taktiku a zvítězí zdravý rozum.

Liberecký primátor v rozhovoru pro náš web moc nepřipustil, že byty, jež obýváte, ztrácejí na hodnotě, že jsou v této situaci neprodejné, protože není vypořádáno spoluvlastnictví. Jak to je v reálu?

Josef Figer: V reálu to vypadá tak, že členové družstva mohou prodat pouze svůj členský podíl a již jednou byli ve svých majetkových právech omezeni na 20 let z důvodu dotační smlouvy. Řešení, které předložilo SML, předpokládá další „vázací dobu“ na 5 let. Znamená to, že nebude možné byt prodat či pronajmout za neregulované nájemné. S „vázací dobou“ je ze strany členů BD jednoznačný nesouhlas. Všeobecně je snaha vytvářet v Liberci atmosféru, že chceme získat majetek SML zdarma. Ale není tomu tak. Členové družstev celých 20 let dodržovali dotační podmínky a hlavně již cenu bytu zaplatili, ať již hned při vstupu do BD nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. Město nám nyní chce prodat svůj podíl na našem majetku, de facto zapůjčený na 20 let, protože za normálních podmínek by město žádný podíl na našem majetku nemělo, neboť se na jeho vybudování nijak finančně nepodílelo. Reálně v případě SBD A+G Stadion dalo město ze svého rozpočtu pouhých 0,5 mil. Kč a družstevníci 120 mil. Kč. Nevidíme tedy důvod k další platbě městu.

Tomáš Stehlík: Je to bohužel tak, byty jsou teď v podstatě neprodejné nebo jen s velkou slevou. Koupila byste si nyní družstevní byt, kde má město 51% podíl a nemáte žádnou jistotu, že vám bude někdy převeden? Současná situace není pro lidi dobrá, spoustě z nich to zkřížilo plány, kdy se chtěli třeba odstěhovat nebo vyměnit byt za větší, řešit běžné životní situace, narození dětí, změnu zaměstnání… Mnoho lidí si tyto byty před lety koupilo, prodávaly se za ceny bytů v osobním vlastnictví, a zastavilo třeba byt rodičů, protože na družstevní byt si nelze vzít hypotéku. Navíc se radnice v současné době „rozvzpomněla“ na některá ustanovení smluv, třeba na to, že by se byty neměly pronajímat. Nikomu to přitom 20 let nevadilo, město se celou dobu o svůj majetek vlastně nestaralo. Nezajímalo se o hospodaření družstev, přitom dnes má obavy, aby v naší věci rozhodovalo jako „řádný hospodář“! Přeci lze jen těžko předpokládat, že člověk nepotřebuje 20 let změnit své potřeby a velikost bydlení. Politici to neradi slyší, ale všichni tady vidíme ten H-Systém, kde lidé tak dlouho čekali na rozsudek soudu, až pro mnoho lidí už je nereálné požadovanou částku za „jejich“ bydlení teď znovu zaplatit.

V jakých řádech se pohybuje částka, kterou byste byli ochotni zaplatit, aby došlo k vypořádání s městem.

Josef Figer: V kontextu rozhodnutí Okresního soudu Praha východ není pro nás částka v průměru 32 000 Kč/byt, kterou navrhuje SML, přijatelná. V Říčanech se jedná o částku 100 Kč/byt. Proč to jinde v ČR jde a v Liberci ne?

Jste si vědomi, že tu je ještě povinnost zdanění? Tušíte, jak to bude, pokud se domůžete převodu podílu za rozumnou cenu, nejlépe za korunu nebo nulu?

Josef Figer: Samozřejmě, že si jsme vědomi daňové povinnosti a v žádném případě není naší snahou daňový zákon obcházet. Oslovili jsme daňového poradce, ale nedostali jsme jednoznačnou odpověď. V současné době probíhá jednání s Finančním úřadem Liberec a bylo osloveno i generální ředitelství Finanční správy. Kromě toho jednáme i s Ministerstvem financí.

Vidíte už příslovečné světlo na konci tunelu?

Tomáš Stehlík: Smlouvy je teď potřeba narovnat a uspořádat tyto pochybné právní vztahy, stalo se tak již v mnoha městech s podobným problémem. Bohužel současná situace jen nahrává alternativním vykladačům reality a práva, jak už jsem říkal. Vezměte začátek jednání města Liberec s bytovými družstvy v závěru loňského roku a právní analýzu AK Máchal a Bobek směrem k Bytovému družstvu A+G Stadion. Tam se konstatuje, že jen těžko bude existovat nějaká jiná cesta než odprodej podílu města za tržní cenu a lze maximálně uvažovat o narovnání podílu z virtuálních 51% na ten dle reálně vložených investic. Ani slovo o možnosti narovnání vztahů s družstvem v duchu původních smluv nebo o tom, že by i město mohlo soudy nakonec prohrát a platit desítky milionů na náhradách škod. Neradi na tyto chvíle vzpomínáme a doufáme, že jsme už všichni dál a chceme to vzájemně vyřešit. Liberec je město s asi největším počtem těchto bytů v ČR, byli jsme tenkrát před 20 lety takový modelový příklad této výstavby, poklepu na základní kámen při zahájení výstavby se zúčastnil i místopředseda vlády Ivan Kočárník. Doufám tak, že to teď zde modelově dotáhneme do konce i pro ty další desítky družstev v celé ČR.

Lenka Šlapáková: Vidíme, a to z několika důvodů. Jedním z nich je, že se nám daří komunikovat s některými zastupiteli, kteří začali vnímat naše argumenty a pohlíží na celou záležitost v časových souvislostech, tzn. od jejího vzniku až po dnešní dny. Jinými slovy řečeno, nedívají se na to zjednodušeným pohledem AK Máchal, Bobek „město to má v majetku, tak co chcete“ (čímž cituji Mgr. Bobka z červnového zastupitelstva). To znamená, že zastupitelé se zajímají o to, proč má město majetkové podíly na domech, se kterými jinak nemá nic společného, jak k tomu došlo apod.

Dalším světlem na konci tunelu jsou určitě připravované legislativní kroky, činěné jednak ze strany města za spolupráce s hejtmanem M. Půtou, jednak také činěné námi družstevníky, kdy komunikujeme napřímo s Ministerstvy místního rozvoje, financí a vnitra, kde vedeme komunikaci přímo s ministry těchto resortů a spolupracujeme na tvorbě metodických pokynů k výkladu stávajících zákonů. Věříme, že bude přijato řešení spravedlivé pro bytová družstva.

Alena Roubalová